검단2일반산업단지 개발사업 동의안

심사보고서

2018. 12. 13(목)

기획행정위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2018. 11.  28

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2018. 11.  28

라. 상정일자 : 2018. 12. 13(제251회 제2차 정례회 제10차 기획행정위원회)

❍ 제안설명 : 김광용 기획조정실장

❍ 검토보고 : 이형모 기획행정 전문위원

❍ 질의 및 토론

❍ 심사결과 : 원안동의

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

○ 본 사업은 市 정책 사업 추진을 통해 북부권역 균형발전을  실현

하기 위한 공익사업임.

○ 지역 내 산재된 공장 재배치 및 환경 친화적 산업단지 조성 기반을   마련하기 위하여 지방공기업법에 의거, 시의회 동의를 받고자 함.

나. 주요내용

❍ 사업개요

- 사 업 명 : 검단2일반산업단지 개발사업

- 위    치 : 인천광역시 서구 오류동 일원

- 근 거 법 : 산업입지 및 개발에 관한 법률

- 절차진행 : 산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법

❍ 동의(승인) 사항

- 위    치 : 인천광역시 서구 오류동 일원

- 면    적 : 843,555㎡

- 사 업 비 : 3,859억원

- 사업기간 : 2018년~2024년

- 시 행 자 : 인천도시공사

- 관련근거(지방공기업법 제65조의3*)

* 200억이상 신규투자사업에 대하여 지방자치단체장 보고 및 의회의결

3. 전문위원 검토의견 요지

가. 사업계획에 대한 검토

❒. 사업개요

❍ 본 동의안은 인천도시공사가 서구 오류동 일원(843.555㎡)에 총      사업비 3,859억원을 투입하여 2018년부터 2024년도까지 ｢검단2       일반산업단지 개발사업｣을 추진하고자 하는 사항임.

【추진근거】

｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣

｢산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법 ｣

❒ 사업 타당성 검토

❍ 본 동의안의 사업에 대하여 지방공기업평가원이 2018. 8월 실시한 사업타당성 검토결과, 수입 4,183억원, 사업비 3,859억원, 순수익 324억원이 예상되고 재무적 타당성 검토결과 FNPV(재무적 순현재가치) 48, PI(수익성지수) 1.02, FIRR(재무적 내부수익율) 5.5%로 타당성이 있는 것으로 판단하고 있음. 도시공사의 수입금은 전액 원도심 활성화 사업에 재투입할 계획임.

❍ 도시공사는 산업시설 용지를 조성원가인 3.3㎡당 239만원에 분양하여 입주 희망업체에 최대한 혜택을 제공할 방침임. 조성원가 책정 기준이 되는 토지 보상비에 대한 설명과 토지 보상 협의가 지연되면 산업단지 조성에 차질이 예상되는 바 이에 대한 설명이 필요함.

<사업타당성 조사결과>

❒ 토지이용계획에 대한 검토

❍ 도시공사는 본 사업지역을 산업시설용지 58.6%, 공원, 주차장,도로,  공공시설용지 36.9%, 복합용지 2.4% 지원시설용비 2.1%로 개발하여 상위계획상 인천시 성장유망 업종을 중점적으로 유치하는 한편 주변 산업단지와 기능적 연계가 가능한 업종을 배치하되 아스콘, 레미콘, 주물업종 등 환경오염 유발 업종을 제외할 계획임.

- 제4차 국토종합계획수정계획 및 제3차 수도권 정비계획: 전자,.통신,.전기장비

- 2030인천도시기본계획: 금속가공, 전자, 통신, 전기장비, 자동차 및 트레일러 제조업

- 산업집적 활성화 기본계획상 인천시 성장 유망업종 : 물류, 장동차, 기계금속,

정보통신

* 검단일반산업단지 악취관리지구 지정(2012.10)

❍ 주요 공공 시설용지를 원당대로변에 배치하여 입주자 등의 이용편의를 도모하고 검단천변 녹지 조성 등 기준 이상의 녹지와   도로를 배치하여 최대한 쾌적한 환경을 조성할 방침임.

<토지이용계획>

<업종배치계획>

❒ 입지여건 및 분양 수요예측에 대한 검토

❍ 본 사업 지역은 검단1 산단, 학운산단 등과 인접하고 수도권 제2외곽 순환도로, 인천국제공항고속도로 등 광역도로와 원당대로, 검단로가 근거리를 통과하여 교통이 편리하고 인근 산단과의 연계로 상승효과를  기대할 수 있을 것으로 예상하고 있음.

❍ 또한 도시공사는 입주 수요조사 결과 278개 기업 중 86개 업체가 입주를 희망하고 있고 수요면적도 0.55㎢로 도시공사 계획면적인 0.49㎢ 대비 111.1%로 나타나 향후 분양률도 낙관적으로 전망하고 있음.

수요조사 : 투자의향, 희망분양가, 희망 분양시기 및 면적 등 조사

❒ 재원조달 계획에  대한 검토

❍ 총사업비 중 47.7%인 1,840억원 채권발행을 통하여 필요 자금을 조달하고 분양대금으로 사업비 투입 및 차입금을 상환할 계획인데 사업이 지연되거나 분양이 계획대로 이행되지 않을 경우 도시공사 채무 증가 및 인천시 채무 비율의 증가 등의 문제가 예상되는바 이에 대한 설명이 필요함.

<재원조달계획>

나. 도시공사와 민간개발사업자의 의견

❒ 추진경위

<도시공사>

❍ 2016. 10.   2017년 산업단지 지정계획 자료’제출(사업시행자 도시공사)

❍ 2017. 10.   2018년 산업단지 지정계획 자료’제출

❍ 2018. 10.   2019년 산업단지 지정계획 자료’제출

❍ 2018.  4.   ‘원도심부흥 프로젝트’협약(검단산단2 사업추진내용 포함)

❍ 2018.  6.   행정부시장 주재 정례 현안회의

※ 검단산단2에 3단계까지 포함하는 방안 마련 요구

❍ 2018.  8.   지방공기업평가원 타당성검토 완료

❍ 2018. 10.   시의회 안건제출 (도시공사 → 시 재정담당관실)

❍ 2018. 10.25 2019년도 산업단지 지정계획 자료, 투자의향서 제출

(公社→市)

❍ 2018. 11.23 도시공사 임원 산단개발 관련 사업보고(기획행정위원회)

❍ 2018. 12.10 도시공사 사장 진정서 관련 보고

<민간개발 사업자 : 신검단개발사업(주)>

❍ 2014. 9.    토지소유자등 도시공사에 검단2산단개발 의사 표명 및

사업준비 착수

❍ 2018. 10. 15.  인천시 산업진흥과에 투자의향서 제출

❍ 2018. 11.28  시의회에 진정서 제출

※ 도시공사의 검단산단2개발 사업추진의 부당성

❍ 2018. 12.12 대표 등 관계자 기획행정위원회 방문

※ 진정서 및 도시공사 주장에 의견 제시

❒. 쟁점사항

❖ 민간개발 사업자

❍ 2014년 9월에 토지소유자가 도시공사에 본 동의안 개발사업 추진     의사를 표명 후 지속적으로 개발사업을 준비해 왔음.

❍ 토지 소유자를 포함한 신검단산업단지개발사업(주)가 2018. 10.15

인천시에 검단2산단개발 사업 투자 의향서를 제출한바 있으며        도시공사와 본 건 개발사업을 공동 추진하는 방안 검토요청.

❖ 도시공사

❍ 공기업으로서 이윤을 최소화하고 산업용지를 조성원가로 분양한     후 개발이익을 원도심 활성화 사업을 위해 재투자 할 계획으로      독자적 개발 사업을 추진한다는 입장임

❒ 세부쟁점사항

❖ 도시공사의 입장

❍ 도시공사는 공기업으로서 낮은 조달금리 및 이윤을 최소화하여 민간에 비해 저렴한 조성원가(239만원/3.3㎡)로 산업시설 용지를 공급할 수 있으며 개발이익 324억원을 원도심 활성화사업에 재투입하고 인접지역에 무분별하게 산재되어 있는 공장을 계획적으로 재배치 할 수 있는 등 시 정책사업 추진을 통한 북구권역 균형발전이라는 공공의 목적이 실현 가능하다는 장점이 있다는 주장임.

❖ 민간개발 사업자의 입장

❍ 민간개발업자(신검단(주))는 본 사업지역의 토지주((주)썬플라워 리조트)가 계열사로 참여하여 토지 수용 소요기간 단축, 시공·각종 평가등 입찰 소요시간 단축 등으로 민선7기내에 사업을 착공할 수 있으며 시장상황을 고려하여 토지주를 대표하는 ㈜화인 파트너스 및 5개 사업체가 참여하여 자금 투입이 용이하며 이미 155개 업체로부터 매수 의향서를 접수하여 공장용지 전체 면적의 115%의 수요를 확보하고 있어 미분양 리스크 없이 사업을 추진할 수 있다는 입장임.

2019.1월 설립예정 PFV (대형 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 설립하는 페이퍼

컴퍼니, 일명 ‘프로젝트금융투자회사)’

포스코건설, ㈜준서예건(지역건설업체),리즈인터내셔널,장원(설계)

❍ 도시공사의 산업시설 용지 분양가 3.3㎡ 당 230만원 산정은 토지  보상가를 감정평가액을 반영하지 않은 46만원으로 적용해야 가능한 사항으로  분양가 산정의 오류가 있다고 지적함.

❍ 도시공사의 사업 추진시 토지 보상 지연 및 행정절차 이행 등으   로 장기간 사업 지연이 예상되어 사업계획대로 추진이 불가능하며 도시공사가 앞서 추진한 검단 산단 1단지의 분양실패로 인한 아스콘 공장 유치로 집단민원 발생 및 부채 누적 등의 문제점 제기.

<양측 주장 및 장단점비교>

구분	도시공사	민간개발업자
토지보상가	56만원～62만원/3.3㎡	60만원/3.3㎡
용지분양가	239만원/3.3㎡	260만원/3.3㎡
추진일정	산업단지계획 승인신청(‘19.08) → 산업단지계획 승인(‘20.03) →공사 착공(‘20.09)→준공(’23‘12)	개발계획 및 실시계획 결정(‘20.9)→ 공사 착공(‘21. 10)→ 준공(24.3)
개발이익	324억원(세후이익) 원도심 활성화 사업 재투입	미제시
수요전망	계획면적대비 111.1%	계획면적대비 115%
장점	- 민간에 비해 조달금리 유리, 공장용지 분양가 저렴 - 개발이익 재투입으로 원도심 활성화 도모 - 상위계획을 근거로 사업시행 - 사업의 공공성 및 대표성 확보	- 토지주의 개발사업 참여로 미분양 및 재원관련 리스크 관리 가능 - 시공·영향평가, 입찰등 절차 미이행- 단시간내 사업가능 (민선7기내 착공 가능)
단점	- 토지 수용 지연, 행정절차 이행 등으로 인한 장기간 사업기간 소요(민선7기내 착공여부 논란 有) - 채권발행을 통한 자금운용 ⇒ 미분양시 부채 증가 등 재정악화 우려	- 산업용지 분양가가 도시공사 보다 높음 - 개발이익의 인천시 재투자 無 - 금융사 등이 페이퍼 컴퍼니 형식의 참여로 사업의 공공성 미확보

다. 종합검토의견

❍ 본 동의안의 산업단지개발사업 타당성 양호

-  인천지역 북부권역 균형발전 및 지역 내 산재된 공장 재배치 및 환경 친화적 산업단지 조성을 위해 추진하는 것으로

-  입지여건이 우수하고 산업의 수익성도 있는 것으로 파악되어 산업단지 조성 타당성은 양호할 것으로 판단됨.

❍ 민간개발사업자의 주장 등에 대한 설명 필요

-  투자 의향서를 민간사업자보다 10일 늦게 제출한 사유와 민간 개발

사업자가 문제로 제기하고 있는 토지보상가격 등 제반사항에 대한   설명이 필요함.

❍ 민간개발사업자 요구사항(공동개발)에 대한 심도있는 논의 필요

- 도시공사는 인천시 정책사업 추진을 통한 북부권역의 균형발전   실현과 민간에 비해 저렴한 조성원가로 산업시설용지 공급, 개발이익(324억원) 원도심 활성화 사업 재투입 등의 이점으로 단독 시행의 타당함을 주장하고 있음.

- 민간개발업자는 도시공사의 사업추진 일정과 토지 보상가, 분양   확실성 등에 문제를 제기하며, 자신들이 사업을 신속히 추진할 수  있고 미분양 리스크도 줄일 수 있다고 주장하며 공동 개발을 요구하고 있음.

- 따라서, 본 사업이 지역내 산재된 공장의 재배치와 지역경제 활성화에 부합될 수 있도록 도시공사와 민간개발업자간의 공동추진 가능성 여부 등에 대한 심도있는 논의가 필요할 것으로 사료됨.

4. 질의 및 답변 요지

○ 토지보상가 책정 기준

→ 공기업경영평가원 보상비 46만원, 10% 예비비 반영 한 62만원

○ 사업지연과 분양 미이행 우려는?

→  1산단 75.5%. 공기업 평가원 기준 2산단 70% 정도로  분양 문제점        없을 것으로 판단

○ 아스콘 공장관련 민원은?

→ 적법한 공장 배치였으나 민원은 해결노력중임.

○ 부채 영향은?

→ 1산단 2,240억원 부채

○ 민간보다 사업자 투자의향서 늦게 제출사유는?

→ 투자의향서 필수 아니나 민간대응 위해 제출함.

○ 1산단 준공 및 분양율은?

→ 2014. 3 준공. 93% 정도 분양됨.

○ 1산단은 6년. 부채 발행 준공 및 분양 후 자본회수까지시일이 많이 걸림.

→ 1산단 68만평. 기반시설 소요시간 길었음

2산단은 25만 5천평. 1산단의 기반시설 활용가능.

시간은 길게 걸리지 않을 것으로 예상

○ 2022년 수입 근거는?

→ 준공시기 이전에 분양이 가능함.

○ 1산단에 대한 평가(분양률, 자금회수율 등)는

→ 2013년 공사 재무적으로 가장 어려운 시절. 당시 부채비율로 신규        투자 사업 불가능해서 연속성이 떨어졌음.

○ 추가부담금 강제징수. 아스콘 공장 분진, 완충녹지를  산업용지로

전환한 문제등에 대한 사항은?

→ 아스콘 공장 입주는 최초 공모시 2008년 계획승인된 사항임.

법적 문제는 없었음.

○ 추가 부담금은 문제는?

→ 정산하면서 16만원 늘어난 것임.

○ 추가징수 근거는?

→ 정산의 부분임. 2009년 분양, 준공 2014년 까지 정산

경비가 추가 발생되는 사항임.

산업용지는 조성원가 개념이라 준공시 정산으로 조성

원가 확정하였음.

○ 이번 분양가가 나중에 변경가능한가?

→ 네

○ 도시공사 사장 취임전 진행됐나?

→ 취임전 10월 2일 안건을 시로 올림,

○ 도시공사가 꼭 해야하는 타당성은

→ 일반산단은 공익성있는 정비 중앙에서 권고하는 사항임.

○ 도시공사 추진이 지역업체에 혜택이 돌아가고 수익의

원도심 활성화 차원임. 부채 비율은?

→ 검단 산단 진행 2020년 220% 2022 140%로 하향 전망

으로 큰 부담 없을 것임.

○ 시 주관부서는 ?

→ 공기업 차원 관리는 재정관리담당관, 산업단지는 일자리경제국에서 관리함.

○ 민간사업자 민원도 제출되고 공기업에서 민간과 경쟁, 부분비판.

민간은 일자리 창출 잇점이 있다고 주장하는데

→ 재원조달 유리하고 기대 수익률 측면 부분 이익산정. 1산단 및

타지역 조성 경험있고 민간에 효율성 뒤지지 않음.

○ 공공성 강화취지인가?  개발면적은 민간이 많은데?

짜투리 땅 난개발에 대한 우려있음.

→ 국토부 총량이 있어 본 계획대로 추진해야함.,

○ 1단지 짜투리 땅 민원 및 아스콘 공장 민원 처럼

2단지도 이런 현상이 일어날 것이라 주장

→ 악취업체등은 제한할 예정임

○ 민간과 소통은?

→ 없었고 언론 대응만 한 상황임.

○ 민간과 만날 계획은?

→ 현재는 없음

○ 배치업종은 목재 등 환경문제는 ?

→ 환경문제 부분 신중히 검토하겠음.

○ 자본 준비는 돼있나?

→ 검단, 영종신도시 자금 회수중이라 자금 문제없음.

○ 금리는

→ 2%초반대

○ 채권발행이 너무 많지 않나?

→ 재원 선순환, 검단 신도시 자금 앞당기면 채권발행 감소 가능

○ 채권발행 줄여야 함

→ 네

○ 2022년 자금회수 가능. 투자 부분은 타당함.   민간업자의 인천시

기여도는 ?

→ 파악 안됨. 민간은 이익 규모를 공개하지 않음

○ 미 분양 가능성은?

→ 공기업 평가원의 분양률 70% 보다 높을 것으로 전망됨

○ 분양이 사업에 대한 평가이니 각별히 신경써야함.

90%까지 분양될 수 있도록 노력바람

→ 네

○ 민간 추진의 파생 문제도 예상됨. 일체의 문제없이 추진 바람. 민간의     내용검토도 잘 해서 반박등 자료 준비바람,

→ 최선을 다하겠음

○ 민간, 공사 투자의향서. 시의 의견은?

→ 입주업체의 부담 줄이는 것이 맞고 수익을 지역사회 재투자 부분

공익성 있음

○ 민간이 먼저 사업의향 있다는 부분이 우선권 주장 가능?

→ 도시공사도 타당성 등 준비과정 추진 의지 有.

투자의향서의 선후 문제는 기득권 우선권 문제는 아님.

○ 민간이 공동으로 하자는 제안은?

→ 누가 주가 돼서 하나?

공동 진행시 사업진행 원만 여부, 의사결정시간, 각각의 수익률

차이. 분양원가가 달라짐,

○ 서운산단은 1산단 공동투자. 2산단은 산업단지공사와 진행.

민간과 진행이 어려움 판단.

→ SPC 통해 참여하면 의사결정권 제한, 시간 소요될 것으로 판단됨.

○ 민간과 같이 사업하는 것 어렵다 생각함.  공동사업은 답이 없다고 봄

시는 도시공사가 하는 것이 공공성 측면 있다 판단

○ 토지수용 방식 추진과정의 시간은?

→ 수용협의 2개월, 재결시 수개월 소요됨.

○ 1산단은 1년 정도 걸렸는데?

→ 지장물이 많아서 물건등 이주 시간 길었음.  2산단은 지장물이

없는 상태로 1단계보다 시간이 줄어들 것으로 예상됨

○ 개발이익 324억원. 원도심 재투입 계획은 언제? 검암역세권 이익만

투입계획만 있다는데?

→ 당초 계획에 산단 이익 투입도 포함됨.

○ 민간과 공사 주장이 달라 시에서라도 숫자나 기본 자료에 대한 사항은     파악했어야 한다고 생각함.

○ 324억원 이익 원도심 투자 문제가 없는 것인가?

→ 개발이익을 원도심 활성화에 투자. 준공이전에라도

투입할 예정임.

○ 원․신도심상생. 지역기업과 동반 성장 약속 이행 바람.

5. 토론요지

가. 찬 성 : 6명 (남궁형, 손민호, 민경서, 조성혜, 김준식,노태손)

나. 반 대 : 없음

6. 심사결과 : 원안동의(재석위원  6명, 찬성 : 6명, 반대 : 0명)

7. 소수의견 요지 : 없음

8. 기타 사항 : 특이사항 없음

□ 붙임  검단2일반산업단지 개발사업 동의안 1부. 끝.

[붙임 1]

검단2일반산업단지 개발사업 동의안

의 안 번 호	207		제출연월일 : 2018. 11. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 본 사업은 市 정책 사업 추진을 통해 북부권역 균형발전을 실현하기 위한 공익사업임.

○ 지역 내 산재된 공장 재배치 및 환경 친화적 산업단지 조성 기반을 마련하기 위하여 지방공기업법에 의거, 市議會 동의를 받고자 함.

□ 주요내용

○ 사업개요

- 사 업 명 : 검단2일반산업단지 개발사업

- 위    치 : 인천광역시 서구 오류동 일원

- 근 거 법 : 산업입지 및 개발에 관한 법률

- 절차진행 : 산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법

□ 동의(승인)사항

○ 관련근거(지방공기업법 제65조의3*)

* 200억이상 신규사업 투자사업에 대하여 지방자치단체장 보고 및 의회 의결

○ 동의(승인) 사항

- 위    치 : 인천광역시 서구 오류동 일원

- 면    적 : 843,555㎡

- 사 업 비 : 3,859억원

- 사업기간 : 2018년~2024년

- 시 행 자 : 인천도시공사

□ 참고사항

○ 현금흐름

(단위:억원)

구 분	금 액	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
수 입	4,183			91	647	1,036	1,135	866	408
지 출	3,859	34	38	1,747	757	655	525	56	47
과 부 족	324	△34	△38	△1,656	△110	381	610	810	361
과부족 누계		△34	△72	△1,728	△1,838	△1,457	△847	△37	324

○ 사업 타당성 검토

구분	검토결과	비고
총사업비	3,769억원
총회수비	4,183억원
경상이익	414억원
세후이익	324억원	법인세 차감
NPV	48억원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
B/C	1.02	B/C 〉 1 ⇒ 타당성 확보
IRR	5.5%	IRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

○ 지역경제에 미치는 영향

- 생산유발효과 1,707억원, 소득유발효과 424억원, 고용유발효과    1,379명